استراليا – مصرنا اليوم
يمكن أن ترتفع أسعار المساكن بأكثر من 10 مرات أسرع من الأجور هذا العام ، مع تحذير كبير الاقتصاديين من أن تحسن سوق العمل لن يحدث فرقًا كبيرًا لأصحاب الدخل المتواضع الذين يحاولون توفير وديعة منزلية.
ويحذر الخبراء من أن المنح الحكومية لمشتري المنازل والحوافز الضريبية للمستثمرين ستجعل من الصعب على البعض شراء منزل.
تتراكم الاحتمالات ضد محاولات المشرعين لتحسين تكلفة الإسكان ، مع ملايين الأسر التي تمتلك منازل – الذين لا يرغبون في رؤية قيمة أصولهم تنخفض – مما يقزم ما يقرب من 100000 من مشتري المنزل الأول كل عام.
تحسن سوق العمل الأسترالي منذ أعماق الركود الوبائي ، حيث انخفض معدل البطالة 0.2 نقطة مئوية إلى 5.5 في المائة في أبريل ، على أساس أرقام ABS التي صدرت الأسبوع الماضي.
وارتفعت الأجور بنسبة 0.6 في المائة في ربع آذار (مارس) ، متتبعة معدل نمو سنوي قدره 1.5 في المائة.
ولكن مع نمو أسعار المنازل بأكثر من ثمانية أضعاف تلك الوتيرة في نفس الفترة وحدها ، قال شين أوليفر ، كبير الاقتصاديين في AMP Capital ، إنه لا يقترب من مساعدة أصحاب المنازل الطموحين في دخول السوق.
“يكاد لا يحدث أي فرق. ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 8 في المائة بالفعل هذا العام بناءً على أرقام CoreLogic. قال الدكتور أوليفر: هناك 2 في المائة أخرى قادمة في مايو وحده. “مع استقرار هذا العام ، سنشهد نموًا في أسعار المنازل بنسبة 15 أو 20 في المائة في بعض المدن.”
بحلول نهاية العام ، يمكن أن يتجاوز النمو المتوقع لأسعار المنازل نمو الأجور بأكثر من 10 مرات ، مما يجعل أصحاب الدخل المنخفض والمتوسط أسوأ حالًا.
“إذا كنت تعمل في مجال الضيافة والخدمات الغذائية والإقامة ، فربما تكون قد حصلت على زيادة ، لكنك لا تزال على الحد الأدنى للأجور الذي لا يستطيع معظم الناس الحصول عليه [لملكية العقارات]. قال الدكتور أوليفر إنه لا يساعد حقًا. “القدرة على تحمل التكاليف تزداد سوءًا.”
تتزايد هذه الفجوة بين متوسط دخل الأسرة ونمو أسعار المساكن منذ سنوات.
وجد بنك الاحتياطي الأسترالي أن متوسط تكلفة السكن في أستراليا كان حوالي 2.5 ضعف متوسط الدخل المتاح للأسرة في عام 1990.
الآن ، تبلغ تكلفة الإسكان في جميع أنحاء أستراليا خمسة أضعاف ما وجده البنك الاحتياطي ، مع ارتفاع كبير في العواصم مثل سيدني وملبورن.
احتلت سيدني المرتبة الثالثة التي لا تحسد عليها في أحدث قائمة ديموغرافيا للمدن في جميع أنحاء العالم ذات المساكن الأقل تكلفة.
تحول في العرض والطلب
تراجعت أسعار المنازل عندما بدأت الحكومات في زيادة الطلب على المساكن في نفس الوقت الذي تباطأ فيه البناء ، حسب قول شاول إسليك ، الاقتصادي المستقل المقيم في ولاية تسمانيا.
“منذ أواخر الأربعينيات وحتى منتصف السبعينيات ، ركزت السياسات الحكومية عمومًا على زيادة المعروض من المساكن – إما عن طريق بناء الكثير منها بأنفسهم أو تشجيع القطاع الخاص وتيسيره لبناء الكثير منه – وتجنب تضخيم الطلب بشكل مصطنع قال السيد Eslake.
“ولكن بدايةً بطريقة صغيرة مع تقديم أول مخطط منح لمشتري المنزل الأول في عام 1964 ، وخاصة منذ أواخر السبعينيات فصاعدًا ، انتقلت السياسات الحكومية بعيدًا عن زيادة العرض (نحو تقييده) ونحو تضخيم الطلب على الإسكان . ”
منذ ذلك الحين ، نمت الحوافز التي تدفع الطلب فقط بفضل مجموعة متنوعة من المنح لأصحاب المنازل والإعدادات الضريبية المواتية ، مثل ضريبة المديونية السلبية وضريبة الأرباح الرأسمالية ، التي تشجع دافعي الضرائب على استثمار أموالهم في الطوب وقذائف الهاون ، مما شجع على ظهور واتفق الاقتصاديون على ذلك.
تقدر CoreLogic القيمة الإجمالية للإسكان السكني في جميع أنحاء أستراليا بلغت 8.1 تريليون دولار في نهاية أبريل من هذا العام مع 53 في المائة من ثروة الأسرة في فئة الأصول هذه ، كما قال تيم لوليس ، مدير الأبحاث في CoreLogic.
قال لوليس: “من المفهوم أن صانعي السياسة سيحجمون عن تنفيذ السياسات التي يمكن أن تضع قيم الإسكان تحت ضغط هبوطي”.
“قد يؤدي انعكاس قيم المساكن إلى انخفاض إنفاق الأسر مع تحول تأثير الثروة إلى الاتجاه المعاكس ، مما يؤثر على النمو الاقتصادي”.
عدم التوازن السياسي بين أصحاب المنازل ومن يتوقعون امتلاكها
إلى جانب الآثار المالية ، فإن الاحتمالات مكدسة ضد أي سياسي يريد أن يجعل الإسكان في المتناول ، كما أشار إسليك.
“هناك الكثير من الأصوات التي يمكن الحصول عليها من 11 مليون شخص أو نحو ذلك ممن يمتلكون بالفعل عقارًا واحدًا على الأقل (ناهيك عن 2 مليون أو أكثر ممن يمتلكون اثنين على الأقل) أكثر من الأشخاص الذين العام لديه فرصة واقعية لأن يصبحوا مالكي العقارات لأول مرة ، “قال السيد Eslake. هناك ما يقرب من 100000 من مشتري المنزل الأول في السنة.
وقال الدكتور أوليفر إن الحقيقة هي أن هناك القليل من الدعم السياسي لمثل هذا التغيير ، حيث يعيش اثنان من كل ثلاثة أستراليين في منزل يمتلكونه أو يؤتي ثماره.
مع] دخول المزيد من الناس إلى السوق ، يتضاءل الدعم السياسي [لتكلفة الإسكان وانخفاض أسعار المنازل]. هكذا نجد أنفسنا في وضع جهاز الجري هذا ؛ نحن في مأزق.
“عندما يدخلون ، تتغير مواقفهم. إنهم ينضمون إلى العربة ولا يريدون أن تنخفض الأسعار ويخسرون الورق “.
قال الدكتور أوليفر إن التباطؤ العام الماضي الناجم عن الوباء أظهر ما كان على المحك عندما كانت أسعار المساكن في خطر.
وقال: “كان لدينا حافزًا تلو الآخر لدفع سوق العقارات مجددًا”.
ماذا بعد؟
قال الاقتصاديون إن هناك حاجة إلى نمو ضعيف في أسعار المنازل بينما يلحق نمو الأجور بالركب – وهو سيناريو صعب هندسته ولكن ليس واردًا إذا تم إلغاء السياسات التي يحركها الطلب.
قالت إيلين ويت ، مديرة وشريك شركة SGS للاقتصاد والتخطيط ، إن فك مثل هذه السياسات سيوفر أيضًا حوافز مالية للقطاع الخاص ، بما في ذلك الصناديق الفائقة والمستثمرين على نطاق واسع ، لبناء منازل أكثر بأسعار معقولة بكفاءة.
“في الوقت الحالي ، يقودها المستثمرون والمضاربة ، وهذا التوازن بحاجة إلى تغيير. قالت ويتي: “هناك حافز مستمر لأسعار المنازل للاستمرار في النمو كثيرًا”.
في حين أن صندوق حزب العمال البالغ قيمته 10 مليارات دولار والمخصص لبناء المزيد من المساكن في أستراليا كان “بداية جيدة” ، قالت ويت إن حتى ذلك كان عفا عليه الزمن لأنه كان يستند إلى نموذج منذ أكثر من عقد من الزمان.
“إنها تدفع مقابل السهم بالكامل ، وهناك يمكننا التوصل إلى حلول أكثر ابتكارًا حيث تمول الحكومة فقط فجوة العجز بين ما يمكن للأسر منخفضة الدخل دفع ثمنه وما يحتاجه المستثمرون على نطاق واسع في العائدات.”
